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# 42 | 买卖房屋综合法宝
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今天是买卖房屋的综合知识篇。我将采用问答的形式，解释在房屋买卖中的常见场景和问题处理。你想知道的应该都在其中，接下来我们依次来看。
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**第一问：我有一套房子正在出售，买家也已经签完了购房合同。可是，对方最近看到房价跌了，又反悔不想买了。请问我该去哪里的法院起诉？需要准备什么材料？**
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老周答：房子属于不动产，在法律上，因为不动产纠纷引起的诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖，换句话说，你应该向房屋交易所在地的人民法院起诉。
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涉及到房屋买卖纠纷的起诉，你应该向法院提交下面这些材料：
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* 起诉状；
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* 身份证原件及复印件；
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* 相关证据，包括但不限于房屋买卖合同、交纳款项收据、转账凭证、违约等证据材料；
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* 钱款，可以提前根据诉讼费交纳标准，准备好相应的钱款；
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* 另外，如果需要保全房产，需要提交保全申请书，并提供担保财产（目前多采用保函方式）。
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**第二问：目前很多人流行买小产权房，我想知道，到底应不应该买小产权房以及农村房，这样做的风险大吗？**
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老周答：小产权房的风险极大，甚至有被拆除的可能，即使没被拆除，小产权房的合同也可能是无效的，所以我并不建议购买。
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关于农村的房屋交易问题，主要分两种情况来看。
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如果在试点地区购买，你应该结合当地政策，看能否交易，具体信息可以咨询当地建委、国土部门。
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如果在非试点区购买，你应该明确知道，农民本身没有权利，把宅基地上的房子卖给不是本村户口的人。即使你们双方签了房屋买卖合同，也无效。这种情况下，你的购房款、相应利息或者其他损失，要结合各方过错等因素综合确定。
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**第三问：买房时，中介让我签了两套合同，一套合同里约定的价格比较低，据说用来做网签；另一套才是正式合同，约定的是真实价格。这种情况下，万一以后发生纠纷该怎么办？**
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老周答：实际生活中这种现象其实很常见，也就是我们常说的“阴阳合同”问题，前不久很火的娱乐圈税务问题，本质也是这样。
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一般来说，签订“低价”合同主要是为了规避税务问题。如果发生纠纷，这类价格条款是无效的。不过，合同中的价格条款虽然无效，却并不会影响其他部分的效力。
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如果只签了一份合同，只要你能提供证据，证明真实的价格，这份合同就应该按照真实价格生效。
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如果签的是“阴阳合同”，即使网签合同里记录的价格再低，法院也只会按照价格更高的真实合同，要求你们双方履行各自权利和义务。
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**第四问：我有个亲戚买房出了问题。刚刚交完房款，开发商就跑路了。现在房子基本已经建成，可是没人负责交房。有些房子甚至被开发商同时卖给好几个人，这种情况下要怎么难权呢？**
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老周答：遇到这种事情，千万不能拖着，应该尽快向法院起诉，同时记得申请诉讼保全，对相关财产（房产）采取保全措施。
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在司法实践中，如果存在“一房多卖”的现象，主要分这么两种情况进行处理。
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* 几份合同都没有办理过户登记手续。如果都没有办理过登记，那么合同处于没有实际履行的状态，应该按照“先签订先履行”的标准来判定。
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* 某一份合同已经办理了过户登记，则已办理登记的合同生效，享有房屋所有权。事实上，在过户后，原来的卖房人已经失去了房子所有权，再次出售的行为自然无效。
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当然，被坑了的其他买主，也不应该白白吃亏。根据法律规定，买家故意隐瞒房子已经出售的事实，导致合同不能正常履行，卖家可以要求买家返还已经支付的房款及利息，并且赔偿相应的损失。通常，你可以要求卖家赔偿不超过已付房款的数目。
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**第五问：在我签完合同、交完定金后，因为政策变动，没有购房资格了。因为合同上没有约定这一情况，房主也不松口退定金，我该怎么办呢，还能要回定金吗？**
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老周答：目前的司法实践中，基本一致认为，如果因为政策情势变更，导致合同不能履行，不应该把责任归于任何一方，应该无条件解除双方的合同。
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合同解除后，相应的钱财也应该返还给对方，收钱的还钱，收房的还房。所以，在你因为政策原因，不具有购房资格时，对方应该退还定金。如果对方拒绝退还，你可以向法院起诉。
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**第六问：我和开发商已经签了认购合同，但因为家里的变故，房子买不成了，交的钱还能要回来吗？**
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老周答：卖家可以通过认购、订购、预订等方式，向买家收取定金，作为签订商品房买卖合同的担保。
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如果是不可归责于当事人的原因，导致合同不能签订，像是第五问中的政策变动等，卖家应该退还定金。
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如果是买家或者卖家一方的原因，导致合同不能签订，应该按照法律上定金的规定来处理，也就是我们在买房篇讲到过的：
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* 因为买家的原因，不能签订合同，卖家可以没收定金；
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* 因为卖家的原因，不能签订合同，卖家应该双倍返还定金。
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所以，如果你和开发商签订的认购合同里，约定并且支付的是定金，这笔钱应该要不回来了。
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不过，如果你和开发商签订的认购合同中，约定的是订金，那么，即使因为你的变故，不能签订合同，开发商也应该退还这笔订金。
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想知道更多关于定金、订金以及押金的内容，可以查看[《05 | 买买买！买房的“避坑”指南》](https://time.geekbang.org/column/article/64417)。
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**第七问：最近刚买了一套房子，可是收到房子后，我发现房子有质量问题，各种小毛病不断。同时，我的房产证也迟迟办不下来，这该怎么维权呢？**
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老周答：你的情况其实有两个问题，一个是房屋质量问题，另一个是违约办证问题。
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我们先来看房屋质量问题。房屋质量问题主要分下面这么几种情况。
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第一种情况，房屋主体结构质量不合格。这种情况下，买家可以在专门的检测机构确定后，请求解除合同，并要求赔偿相应损失。
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第二种情况，保修期内的房屋存在其他质量问题。这种情况下，卖家应该承担修复责任。如果卖家拒绝修复，或者在合理期限内拖延修复，买家可以先自己修复或者其他人修复，相应的修复费用以及修复期间造成的损失，应该由卖家承担。
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第三种情况，房屋质量问题严重影响买家的正常居住和使用。这时，买家可以请求解除合同，并且要求赔偿相应的损失。
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所以，如果房子小问题不断，你可以先通知卖家来修，或者自行修复后索取相应的费用。问题严重的话，采取其他相应措施。
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接着来看违约办证问题。购房合同中，清楚约定了卖家给你办理房屋所有权登记（也就是办理房产证）的期限。
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在约定的期限里，如果卖家不能如期为你办理房产证，你可以按照合同约定，要求卖家承担违约责任。
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如果约定期满后，超过一年时间，卖家仍然不能为你办理房产证，你可以请求解除合同，并且要求赔偿相应损失。
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**第八问：我们小区的物业收费很高，但服务很差，如果我拒交物业费，会有什么后果吗？**
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老周答：对物业不满意并且拒交物业费，一般会有两种结果：
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* 一种是物业公司会和业主协调，降低物业费；
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* 另一种是，物业公司会起诉业主，要求支付物业费并赔偿违约金。
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第二种情况下，就需要业主拿出证据，证明物业公司的服务达不到合同约定的要求。如果你不能给出证据证明这一点，还是得交物业费。
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必须承认，目前来说，对于物业收费高、服务差的问题，确实还没有特别好的办法。现在大多数小区都没成立业主委员会，所以这个能代表业主整体利益的组织，也还不能发挥作用。
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所以，这种情况下，平时搜集证据就很重要了。你要记录哪些服务比较差，把具体事项以及发生的时间、地点、情况都记清楚，并保留相应的证据。搜集证据比较有效的方式包括拍照、摄像或者保留对方签字的记录等。
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关于房屋买卖，主要涉及到的纠纷主要就是这些。你还有哪些疑惑或者感想吗？欢迎留言和我分享，也欢迎你把这篇文章分享给你的亲人朋友。
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